對建設用地供應，自然資源部印發(fā)的《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）》有具體政策和規(guī)定，但有的已發(fā)生調整變化，需要更新了。近年來，國家和地方在供地方面，有一些新的政策規(guī)定，有的正在開展試點，逐步推廣。

01.住宅用地

現(xiàn)行的《限制用地項目目錄（2012年本）》規(guī)定：住宅項目容積率不得低于1.0（含1.0）。

同時規(guī)定，下列項目禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉用等形式變相占用耕地：

1.機動車交易市場、家具城、建材城等大型商業(yè)設施項目

2.大型游樂設施、主題公園（影視城）、仿古城項目

3.大套型住宅項目（指單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目）

列入現(xiàn)行的《禁止用地項目目錄（2012年本）》的包括：別墅類房地產(chǎn)項目、高爾夫球場、賽馬場等。

此前的“三嚴”要求：城鎮(zhèn)住宅項目用地應當嚴格執(zhí)行《限制用地項目目錄（2012年本）》中對住宅項目宗地出讓面積及容積率的限制要求。嚴格控制大套型住房建設用地和獨棟獨院的新建高檔商品住宅，嚴禁向別墅類項目供地。

有分析人士認為，此次對商品住房用地供應政策調整，主要是為了與房地產(chǎn)限購、限價等相關政策調整聯(lián)動，以適應和滿足對改善性住房的需求。

此次提出取消對城市郊區(qū)容積率不得低于1.0限制，允許單套住房建筑面積可以超過144平方米，是一個重大政策調整，但對“景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域”要正確理解，必須避讓生態(tài)保護紅線。

《關于加強生態(tài)保護紅線管理的通知（試行）》規(guī)定：生態(tài)保護紅線內自然保護地核心保護區(qū)外，禁止開發(fā)性、生產(chǎn)性建設活動。最近印發(fā)的《國家級自然公園管理辦法(試行)》明確：禁止擅自在國家級自然公園內從事房地產(chǎn)開發(fā)活動。

需要提醒的是：對雖然不占生態(tài)保護紅線，目前政策仍然是嚴禁向別墅類項目供地。對其他未明確調整的限制和禁止供地的內容，應繼續(xù)按原規(guī)定執(zhí)行。在城市郊區(qū)等不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域，還應在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內，符合國土空間規(guī)劃。《關于做好城鎮(zhèn)開發(fā)邊界管理的通知（試行）》明確規(guī)定：城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外，不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地。

02.彈性出讓

2021年12月21日，國務院辦公廳印發(fā)《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》提出：鼓勵采用長期租賃、先租后讓、彈性年期供應等方式供應產(chǎn)業(yè)用地。優(yōu)化工業(yè)用地出讓年期，完善彈性出讓年期制度。

早在2013年，原深圳前海合作區(qū)就提出“彈性”供給模式，近來年，各地也在積極探索推進工業(yè)用地彈性供應。比如：2022年5月13日，山東省自然資源廳出臺《國有建設用地彈性供應暫行辦法》

2022年11月16日，自然資源部印發(fā)《關于完善工業(yè)用地供應政策支持實體經(jīng)濟發(fā)展的通知》，對彈性供應政策統(tǒng)一明確了“規(guī)則”。

長期租賃：

供地：實行掛牌方式。在20天公告期結束時只有一個申請人符合競買資格和競得條件的，直接確定其為競得人；申請人多于一個的，通過競價確定競得人。長期租賃期限一般不低于5年，不超過20年。

權能：承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)市、縣自然資源主管部門同意或根據(jù)合同約定，可將依法登記的國有建設用地使用權轉讓、轉租或抵押。轉讓的，原承租人退出，租賃合同約定的權利義務同時轉讓給受讓人，由市、縣自然資源主管部門與受讓人重新簽訂國有土地租賃合同;轉租的，承租人與第三人建立附加租賃關系，第三人應履行租賃合同約定的權利義務；地上建筑物、其他附著物抵押的，承租的國有建設用地使用權一并抵押，抵押權實現(xiàn)時，承租的國有建設用地使用權同時轉讓。在工業(yè)用地最高出讓年期內，租賃期屆滿，在滿足合同約定續(xù)租條件的情況下，國有建設用地使用權人申請續(xù)租應予以批準，續(xù)期租金應在初期合同中約定。

地價：租賃期間租金不調整的，可按不低于該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定年租金標底；租金調整的，可按該宗地50年工業(yè)用地出讓評估價格的2%確定首期年租金標底；租金調整周期不得低于5年，以后各期租金標準應依據(jù)屆時土地評估價格或土地價格指數(shù)確定，但漲幅不得高于上期租金的10%。

先租后讓：

供地：租賃和出讓一并進行招標拍賣掛牌。市、縣自然資源主管部門應明晰租賃期限、租賃轉出讓的條件，以及租賃階段解除合同時地上建筑物和其他附著物的補償標準，一并向社會公告。參照招標拍賣掛牌出讓程序確定競得人，簽訂國有建設用地租賃合同。租賃期屆滿符合轉出讓條件后，與土地使用者直接簽訂國有建設用地使用權出讓合同。先租后讓租賃期一般不超過5年。

權能：租賃期內承租的國有建設用地使用權在完成開發(fā)建設前不得轉讓、轉租、抵押。轉出讓后，享有出讓國有建設用地使用權權能。

地價：租賃期租金標準按照租賃期與最高年期的比值進行年期修正確定。轉出讓后，已交租金沖抵出讓價款。租讓年期之和不超過法定最高出讓年限。鼓勵在出讓階段實行彈性年期。

彈性年期出讓：

供地：按照招標拍賣掛牌出讓的部門規(guī)章和操作規(guī)范實施。整宗土地可低于工業(yè)用地法定出讓最高年限50年。

權能：除合同另有約定外，國有建設用地使用權可以依法轉讓、出租和抵押。出讓年期屆滿，符合法定及合同約定續(xù)期條件的，國有建設用地使用權人申請續(xù)期，應予以批準。

地價：出讓價格標底按不低于彈性年期與最高年期的比值進行年期修正。

03.“標準地”出讓

“標準地”最初是由浙江省德清縣在2017年開展試點，浙江省以省級標準在全省推廣，目前不少地方都在推行“標準地”出讓。
2023年6月13日，自然資源部印發(fā)的《關于進一步做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2023〕89號）規(guī)定：按照供地即可開工的原則，支持產(chǎn)業(yè)用地“標準地”出讓，鼓勵各地根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點，制定“標準地”控制指標體系。在土地供應前，由地方政府或依法設立的開發(fā)區(qū)（園區(qū)）和新區(qū)的管理機構統(tǒng)一開展地質災害、壓覆礦產(chǎn)、環(huán)境影響、水土保持、洪水影響、文物考古等區(qū)域評估和普查。依據(jù)國土空間詳細規(guī)劃和區(qū)域評估、普查成果，確定規(guī)劃條件和控制指標并納入供地方案，通過出讓公告公開發(fā)布。

一是開展區(qū)域綜合評估。就是在一定區(qū)域，比如開發(fā)區(qū)或園區(qū)，由市、縣政府或開發(fā)區(qū)管委會先統(tǒng)一組織開展區(qū)域綜合評估，主要包括環(huán)境影響評價、礦產(chǎn)壓覆、地質災害、水資源論證、水土保持、文物保護、地震安全性、氣候可行性等8項評估評價事項。二是制訂控制性指標。根據(jù)產(chǎn)業(yè)準入、功能區(qū)劃和相關區(qū)域評估要求，制訂工業(yè)“標準地”控制性指標，主要包括投資強度、畝均稅收、建筑容積率、單位能耗標準、單位排放標準以及畝均產(chǎn)值、安全生產(chǎn)管控、碳排放強度、科技創(chuàng)新、就業(yè)要求等地方性特色指標。

三是納入土地出讓條件。在當?shù)毓I(yè)用地“標準地”控制性指標基礎上，結合具體項目準入和地塊實際情況，合理調整用地標準，提出擬出讓土地的具體控制性指標，納入土地出讓條件。

四是明確履約承諾要求。“標準地”出讓后，市、縣政府或開發(fā)區(qū)管委會與用地單位簽訂“標準地”履約監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議中應載明“標準地”控制性指標、開工建設、竣工驗收、達產(chǎn)復核、獎勵措施及違約責任等內容。

五是建立聯(lián)合驗收監(jiān)管體系。各市、縣政府組織相關部門對合同履行、承諾兌現(xiàn)情況實施監(jiān)管，按照約定予以獎懲。對提前或按期達產(chǎn)的，按監(jiān)管協(xié)議有關條款給予獎勵。對竣工驗收和達產(chǎn)復核不通過的，政府有關部門責令其限期整改，整改期一般不超過一年，整改后仍不能達到監(jiān)管協(xié)議約定的，其違約責任按監(jiān)管協(xié)議有關條款執(zhí)行。用地單位有關違法違規(guī)行為納入企業(yè)信用記錄，并按規(guī)定將相關信息推送至“全國信用信息共享平臺（河北）”和“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（河北）”。

實行“標準地”出讓，企業(yè)拍得土地后，必須按照法定條件和既定標準開工建設，可以防止一些企業(yè)出現(xiàn)“多圈少建、圈而慢建甚至圈而不建”等現(xiàn)象，有效解決土地粗放利用問題，也能避免出現(xiàn)新的“毛地”出讓，實現(xiàn)“凈地”出讓，對企業(yè)和政府來說是一件雙贏的事，有利于招商引資，有利于提高土地利用效率。當然，實行工業(yè)用地“標準地”出讓，需要多部門聯(lián)動，不是自然資源部門一家能獨立完成的，而且批后監(jiān)管尤為重要，為此，多年前，上海就提出對項目用地實行全生命周期管理。

04.帶方案供應

“帶方案供應”（也叫“帶項目供應”）即土地出讓前，政府將城市設計、建設工程方案、功能運營、基礎設施建設要求等相關條件予以明確，作為土地出讓的前提條件，納入土地出讓合同；受讓人在取得土地后，必須按照合同約定的條款進行施工建設和經(jīng)營，落實相關的條件和要求。（推薦閱讀：什么是"帶方案供應"土地？）
這就相當于，政府在供地的時候，地上項目的建設工程設計方案、施工圖設計方案已經(jīng)明確了。
也有觀點認為，有人提出“帶方案”出讓違規(guī)，不符合公開招拍掛的有關規(guī)定，其實是沒有搞清楚“帶方案”與“帶條件“的區(qū)別。帶條件招標針對的是投標主體、是企業(yè)、是人，是對投標人設條件，容易引起招標書為某個投標主體量身定做條件、力保某個企業(yè)中標、排斥其他人投標的質疑，容易被質疑違規(guī)。帶方案招標針對的是項目，帶方案的方案是項目方案，項目的工程設計方案、施工圖設計方案，誰能按這個方案的要求、以具有競爭力的報價完成項目誰中標，目的是達到項目建設最優(yōu)、公共利益最佳和公共資金節(jié)約。
該文件到期后，2023年4月26日，廣東省自然資源廳印發(fā)新的《關于實施點狀供地助力鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興的通知》，繼續(xù)堅持了這一政策規(guī)定，提出：點狀供地項目可按規(guī)定合理設定供地前置條件，帶項目實施方案供應土地，并將相關行業(yè)主管部門提出的產(chǎn)業(yè)類型、標準、形態(tài)及規(guī)劃條件、建筑標準、節(jié)地技術、公建配套、用途變更、分割轉讓限制等要求，與履約監(jiān)管責任、監(jiān)管措施、違約責任等內容一并納入供地方案、土地劃撥決定書或有償使用合同以及項目履約監(jiān)管協(xié)議中。項目開發(fā)主體與土地權利人簽訂的土地使用合同中，應當明確土地開發(fā)利用及續(xù)期條件，保障項目整體、長期開發(fā)運營。
2021年7月20日，廣東省政府辦公廳印發(fā)《關于深化工業(yè)用地市場化配置改革的若干措施》，提出對于市場需求建議、招商引進的工業(yè)項目，由負責招商的部門或機構會同相關產(chǎn)業(yè)主管部門對項目的必要性、可行性、建設內容、建設規(guī)模等進行論證，提出產(chǎn)業(yè)準入條件、履約監(jiān)管要求、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議等，由市、縣自然資源主管部門納入供地方案，實行“帶項目”招標拍賣掛牌供應。
2023年5月4日，自然資源部印發(fā)《自然資源部關于深化規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》（自然資發(fā) 〔2023〕69號），從國家層面首次提出：對市政基礎設施和標準廠房建設項目，在不違反市場公平競爭原則的前提下，可在土地供應前，由自然資源主管部門依據(jù)國土空間詳細規(guī)劃及土地使用標準核提規(guī)劃條件，審查建設工程設計方案，按程序納入供地方案，實施“帶方案供應”。
顯然，自然資源部對“帶方案供應”持謹慎態(tài)度，只限定在市政基礎設施和標準廠房建設項目，口子開得比較小，不如廣東步子邁得大。

有觀點認為,““帶方案供應”，是對現(xiàn)行土地出讓招拍掛制度的一種完善，主要是為了解決在地方招商引資中普遍遇到的“招來的”與“掛出去”難題，把過去在公開出讓中的“裝模作樣”變成“陽光交易”。

2019年12月20日，廣東省自然資源廳印發(fā)《關于實施點狀供地助力鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興的通知》，提出：點狀供地項目可按規(guī)定合理設定供地前置條件，帶項目實施方案供應土地，并將相關行業(yè)主管部門提出的產(chǎn)業(yè)類型、標準、形態(tài)及規(guī)劃條件、建筑標準、節(jié)地技術、公建配套、用途變更、分割轉讓限制等要求，與履約監(jiān)管責任、監(jiān)管措施、違約罰則等內容一并納入供地方案、土地劃撥決定書或出讓合同。

05.混合用地

2021年12月21日，國務院辦公廳印發(fā)的《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》（國辦發(fā)〔2021〕51號）提出：支持不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉換，完善土地用途變更、整合、置換等政策。探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。

2022年5月27日，浙江省自然資源廳印發(fā)《加強自然資源要素保障能力助力穩(wěn)經(jīng)濟若干政策措施》，提出探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供應，單一工業(yè)用地中可突出主導用途（其中工業(yè)建筑面積占比不得低于50%），兼容倉儲、物流、研發(fā)、辦公、商業(yè)等混合用途。

2022年9月22日，北京市政府辦公廳印發(fā)的《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見》提出：鼓勵產(chǎn)業(yè)用地混合利用，單一用途產(chǎn)業(yè)用地內，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

2023年6月13日，自然資源部印發(fā)的《關于進一步做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2023〕89號）提出：鼓勵地方探索制定混合土地用途設定規(guī)則，依據(jù)國土空間詳細規(guī)劃確定主導土地用途、空間布局及比例，完善混合產(chǎn)業(yè)用地供給方式。單宗土地涉及多種用途混合的，應依法依規(guī)合理確定土地使用年限，按不同用途分項評估后確定出讓底價。

06.邊角地和零星地

2023年6月13日，自然資源部印發(fā)的《關于進一步做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2023〕89號）提出：對于道路綠化帶、安全間距等代征地以及不能單獨利用的邊角地、零星用地等，確實無法按宗地單獨供地的，報經(jīng)城市人民政府批準后，可按劃撥或協(xié)議有償使用土地的有關規(guī)定合理確定土地使用者，核發(fā)《國有建設用地劃撥決定書》或簽訂國有建設用地有償使用合同。建設項目使用城鎮(zhèn)低效用地的，可以繼續(xù)按照《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）有關規(guī)定執(zhí)行。

2023年9月5日，自然資源部印發(fā)的《關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）規(guī)定：探索將難以獨立開發(fā)的零星地塊，與相鄰產(chǎn)業(yè)地塊一并出具規(guī)劃條件，整體供應給相鄰產(chǎn)業(yè)項目用于增資擴產(chǎn)（商品住宅除外）。

07.邊角地和零星地

2019年6月17日，國務院出臺的《關于促進鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興的指導意見》提出：探索針對鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的省市縣聯(lián)動“點供”用地。目前，已有一些省份出臺了“點狀供地”具體政策措施。（推薦閱讀：點狀供地是怎么回事？）

08.集體建設用地

目前主要有兩種途徑：

一是列入集體經(jīng)營性建設用地入市的試點地區(qū)，按照國有建設用地供地方式，可以出讓、出租等。（推薦閱讀：1.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，目前有哪些法律政策規(guī)定？ 2.《集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓合同》《集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓監(jiān)管協(xié)議》示范文本）

二是非試點地區(qū)，按照《土地管理法》第六十條的規(guī)定，采取入股、聯(lián)營等方式。（推薦閱讀：1.一文說清集體建設用地使用權入股、聯(lián)營那些事兒  2.集體建設用地咋入股？咋聯(lián)營？ 3.以入股聯(lián)營方式使用集體建設用地指南（附示范文本））

09.交地即交證

交地即交證，目前在各地正在得到全面推廣。

2023年5月4日，自然資源部印發(fā)的《自然資源部關于深化規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》（自然資發(fā) 〔2023〕69號）提出：對市政基礎設施和標準廠房建設項目，以出讓方式配置國有建設用地使用權的，國有建設用地使用權出讓合同簽訂后，一并核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；以劃撥方式配置國有建設用地使用權的，一并核發(fā)國有建設用地劃撥決定書、建設用地規(guī)劃許可證與建設工程規(guī)劃許可證。鼓勵地方探索同步發(fā)放不動產(chǎn)權證書，依法依規(guī)實行“交地即交證”。

2022年7月13日，河北省七部門聯(lián)合印發(fā)《推進“交地即交證”“交房即交證” 改革的指導意見》，提出“交地即交證”改革適用于土地交付時已完成地籍調查，繳清土地出讓價款和相關稅費，用地單位申請且符合不動產(chǎn)登記條件的新供地項目?！敖环考唇蛔C”改革適用于房屋交付時已完成房屋竣工驗收備案或聯(lián)合驗收，繳清相關稅費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房群眾申請且符合不動產(chǎn)登記條件的新建商品房項目。

10.二級市場

國務院辦公廳印發(fā)的《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》提出：規(guī)范和完善土地二級市場，完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押制度，支持通過土地預告登記實現(xiàn)建設用地使用權轉讓。

2019年7月6日，國務院辦公廳印發(fā)《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》，各地也都出臺了配套實施辦法。（推薦閱讀：土地二級市場的“八個寬松”與“四個嚴格”）

預告登記轉讓，即對未完成開發(fā)投資總額25%的，按照“先投入后轉讓”的原則，交易雙方簽訂轉讓合同后辦理預告登記，待達到法定轉讓要求時,再依法辦理不動產(chǎn)轉移登記。目前，大多數(shù)省份都提出可以預告登記轉讓。（推薦閱讀：未完成25%投資額的土地，到底能不能轉讓？）

11.盤活存量

國務院辦公廳印發(fā)的《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》提出：推進國有企事業(yè)單位存量用地盤活利用，鼓勵市場主體通過建設用地整理等方式促進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。

2016年11月11日，原國土資源部印發(fā)《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號），該文件對如何處理各類歷史遺留建設用地問題，提出分類分階段處置的具體政策。2022年8月2日，自然資源部印發(fā)《關于積極做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2022〕129號）提出：建設項目使用城鎮(zhèn)低效用地的，可以繼續(xù)按照《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）有關規(guī)定執(zhí)行。

2022年11月24日，自然資源部  國務院國資委印發(fā)的《關于推進國有企業(yè)盤活利用存量土地有關問題的通知》，提出多項新的政策規(guī)定，特別是對國有企業(yè)涉地歷史遺留問題給出解決方案。（推薦閱讀：國企：“二調”之前的違法用地，可補辦手續(xù)）

2023年9月5日，自然資源部印發(fā)《關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》，對建設用地供應提出不少新的政策。比如。提出探索不同用途地塊混合供應，探索“工改工”與“工改商”“工改住”聯(lián)動改造的條件和程序。（推薦閱讀：自然資源部自然資源開發(fā)利用司主要負責人談低效用地再開發(fā)試點）

12.盤活存量

2023年6月13日，自然資源部印發(fā)的《自然資源部關于進一步做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2023〕89號）提出：

優(yōu)化重大基礎設施項目劃撥供地程序。在國土空間規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地范圍外的能源、交通、水利等重大基礎設施項目，土地征收和農(nóng)用地轉用經(jīng)批準實施后，直接核發(fā)國有土地使用權劃撥決定書。

探索各門類自然資源資產(chǎn)組合供應。在特定國土空間范圍內，涉及同一使用權人需整體使用多門類全民所有自然資源資產(chǎn)的，可實行組合供應。將各門類自然資源資產(chǎn)的使用條件、開發(fā)要求、底價、溢價比例等納入供應方案，利用自然資源資產(chǎn)交易平臺等，一并對社會公告、簽訂資產(chǎn)配置合同，相關部門按職責進行監(jiān)管。進一步完善海砂采礦權和海域使用權“兩權合一”招標拍賣掛牌出讓制度，鼓勵探索采礦權和建設用地使用權組合供應方式。（推薦閱讀：自然資源部關于做好采礦用地保障的通知）

優(yōu)化地下空間使用權配置政策。實施“地下”換“地上”，推進土地使用權分層設立，促進城市地上與地下空間功能的協(xié)調。依據(jù)國土空間總體規(guī)劃劃定的重點地下空間管控區(qū)域，綜合考慮安全、生態(tài)、城市運行等因素，統(tǒng)籌城市地下基礎設施管網(wǎng)和地下空間使用。細化供應方式和流程，探索完善地價支持政策，按照向下遞減的原則收繳土地價款。城市建成區(qū)建設項目增加公共利益地下空間的，或向下開發(fā)利用難度加大的，各地可結合實際制定空間激勵規(guī)則。探索在不改變地表原有地類和使用現(xiàn)狀的前提下，設立地下空間建設用地使用權進行開發(fā)建設。（推薦閱讀：城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定）